وام ودیعه مسکن از محل منابع ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن پرداخت می‌شود و مهم‌ترین ابزار دولت برای حمایت اعتباری از مستأجران به شمار می‌رود. بر اساس مصوبه امسال، سقف این تسهیلات برای ساکنان تهران ۳۶۵ میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۲۸۰ میلیون تومان، سایر شهرها ۱۸۵ میلیون تومان و روستاها ۷۵ میلیون تومان تعیین شده است.این تسهیلات با نرخ سود ۲۳ درصد و بازپرداخت حداکثر پنج‌ساله پرداخت می‌شود و متقاضیان باید از طریق سامانه طرح‌های حمایتی مسکن (TEM) وزارت راه و شهرسازی به بانک‌های عامل معرفی شوند. داشتن اجاره‌نامه رسمی یا دارای کد رهگیری، نداشتن مالکیت مسکن، نداشتن تسهیلات جاری بخش مسکن، نداشتن بدهی غیرجاری و چک برگشتی و احراز شرایط مقرر از دیگر الزامات دریافت این وام است.
آیا نرخ سود این وام حمایتی است؟
در ادبیات اقتصادی، تسهیلات حمایتی معمولا با یکی از دو ویژگی شناخته می‌شوند؛ یا نرخ سود آنها پایین‌تر از نرخ‌های متعارف بازار است یا بخشی از هزینه تامین مالی از طریق یارانه دولت جبران می‌شود.اما وام ودیعه مسکن از چنین الگویی پیروی نمی‌کند. نرخ سود این تسهیلات معادل نرخ مصوب شورای پول و اعتبار، یعنی ۲۳ درصد است؛ نرخی که فاصله محسوسی با نرخ بسیاری از تسهیلات متعارف شبکه بانکی ندارد.
در این گزارش، وام ودیعه مسکن از محل منابع ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن با یکی دیگر از محصولات اعتباری بانک مسکن، یعنی وام ودیعه از محل اوراق ممتاز، مقایسه شده است. این مقایسه نشان می‌دهد تفاوت دو تسهیلات، برخلاف تصور اولیه، در نرخ سود چندان چشمگیر نیست؛ وام حمایتی با نرخ ۲۳ درصد و وام اوراق با نرخ ۲۲.۵ درصد پرداخت می‌شود.البته متقاضیان وام اوراق باید در ابتدای کار، اوراق تسهیلات را از بازار سرمایه خریداری کنند که خود یک هزینه اولیه به دریافت وام تحمیل می‌کند. بنابراین، اگر قرار باشد ویژگی حمایتی این وام را بررسی کنیم، به نظر می‌رسد باید آن را بیش از نرخ سود، در شیوه تأمین منابع و نحوه دسترسی متقاضیان به تسهیلات جست‌وجو کرد.
مطابق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها مکلف شده‌اند بخشی از منابع خود را به این تسهیلات اختصاص دهند و وزارت راه و شهرسازی نیز متقاضیان واجد شرایط را از طریق سامانه TEM به بانک‌ها معرفی می‌کند. به بیان دیگر، نقش دولت در این سیاست بیش از آنکه پرداخت یارانه به نرخ سود باشد، تضمین دسترسی گروه مشخصی از مستأجران به منابع بانکی است؛ منابعی که دریافت آنها در قالب تسهیلات عادی، لزوماً برای همه متقاضیان امکان‌پذیر نیست.
هزینه واقعی این وام چقدر است؟
با وجود افزایش سقف تسهیلات، هزینه بازپرداخت آن همچنان قابل توجه است. برآوردها نشان می‌دهد مستأجری که سقف ۳۶۵ میلیون تومانی وام را دریافت کند، باید ماهانه حدود ۱۰.۳ میلیون تومان قسط بپردازد و در پایان دوره پنج‌ساله، در مجموع بیش از ۶۱۷ میلیون تومان به بانک بازگرداند؛ یعنی حدود ۲۵۲ میلیون تومان بیش از اصل وام.
همین ارقام نشان می‌دهد اگرچه این تسهیلات می‌تواند مشکل تأمین ودیعه در زمان انعقاد قرارداد اجاره را تا حدی برطرف کند، اما هزینه بازپرداخت آن برای بسیاری از خانوارها همچنان سنگین است.
توان بازپرداخت دهک‌های مختلف
اگر قسط ماهانه این وام با برآورد درآمد دهک‌های مختلف در سال ۱۴۰۵ مقایسه شود، تصویر متفاوتی از اثرگذاری آن به دست می‌آید. قسط حدود ۱۰.۳ میلیون تومانی تقریباً معادل کل درآمد ماهانه دهک دوم و حتی بیشتر از درآمد دهک اول است. در دهک سوم نیز این قسط بین حدود ۷۰ تا ۱۰۰ درصد درآمد ماهانه را به خود اختصاص می‌دهد و در دهک چهارم نیز همچنان بیش از نیمی از درآمد خانوار صرف بازپرداخت وام خواهد شد.
این در حالی است که هدف اصلی این سیاست، حمایت از مستأجرانی است که معمولا در دهک‌های پایین و میانی درآمدی قرار دارند. بنابراین، هرچند دسترسی به منابع بانکی نسبت به گذشته تسهیل شده، اما توان بازپرداخت اقساط همچنان می‌تواند مانعی جدی برای استفاده مؤثر از این تسهیلات باشد.
