اقامت با خرید ملک دقیقا یعنی چه؟
میان خرید ملک، دریافت اقامت، اقامت دائم و تابعیت باید تفاوت قائل شد؛ این مراحل ممکن است به یکدیگر مرتبط باشند، اما هیچکدام بهطور خودکار از دیگری حاصل نمیشود.
گلدن ویزا یا ویزای طلایی، نام یک ویزای مشترک و رسمی در اتحادیه اروپا نیست. این اصطلاح بیشتر عنوانی تجاری و عمومی برای برنامههای اقامت از طریق سرمایهگذاری است. در بعضی کشورها خرید مستقیم ملک مبنای این اقامت است، در برخی دیگر سرمایهگذاری در صندوقها، شرکتها، پروژههای پژوهشی یا ایجاد اشتغال جایگزین خرید خانه شده است.
مجوزی که از این مسیر صادر میشود ممکن است اقامت موقت چندساله یا اقامت دائم باشد. اقامت موقت معمولا تا زمانی تمدید میشود که سرمایهگذاری حفظ شده و شرایط برنامه نقض نشده باشد. اقامت دائم ثبات بیشتری دارد، اما همچنان به معنای شهروندی و دریافت گذرنامه نیست. تابعیت مرحلهای جدا از اقامت سرمایهگذاری است و معمولاً به حضور واقعی و مستمر در کشور، رعایت دوره قانونی اقامت، آشنایی با زبان، پرداخت مالیات و اثبات پیوند مؤثر با جامعه نیاز دارد. به همین دلیل، ممکن است فردی سالها مالک ملک و دارنده گلدن ویزا باشد، اما به دلیل زندگینکردن در کشور مقصد، شرایط دریافت تابعیت را به دست نیاورد.
برنامههای گلدن ویزا چگونه شکل گرفتند؟
گسترش برنامههای ویزای طلایی در اروپا به سالهای پس از بحران مالی جهانی و بحران بدهی منطقه یورو بازمیگردد. در آن دوره، کشورهایی مانند پرتغال، اسپانیا و یونان با رکود اقتصادی، کاهش شدید سرمایهگذاری، افت معاملات مسکن و انباشت املاک فروشنرفته مواجه بودند.
دولتها به دنبال روشی بودند که بدون تحمیل هزینه مستقیم به بودجه عمومی، سرمایه خارجی را وارد اقتصاد کند. اتصال اقامت به سرمایهگذاری، بهخصوص خرید ملک، راهحلی سریع به نظر میرسید. اتباع ثروتمند خارج از اتحادیه اروپا میتوانستند با خرید خانه، سرمایه وارد کشور کنند و در مقابل، مجوز اقامت خود و اعضای خانواده را بگیرند.
پرتغال برنامه اقامت سرمایهگذاری خود را در سال ۲۰۱۲ آغاز کرد. اسپانیا و یونان نیز در سال ۲۰۱۳ برنامههای خود را راهاندازی کردند. در سالهای نخست، ترکیب قیمت نسبتاً پایین ملک، حضور فیزیکی محدود، امکان همراهی اعضای خانواده و سفر در محدوده شنگن، این کشورها را به مقاصدی پرطرفدار تبدیل کرد.با گذشت زمان، اما مقررات تغییر کرد. هدف برخی کشورها از برنامههای سرمایهگذاری بازتعریف شد و سرمایهگذاری از خرید مستقیم آپارتمان به سمت صندوقها، شرکتها، پژوهش و ایجاد شغل حرکت کرد. همین تغییرات باعث شده است بسیاری از اطلاعاتی که چند سال قبل درباره ویزای طلایی منتشر شدهاند، امروز دیگر معتبر نباشند.
کدام کشورها برنامه ملکی را متوقف یا حذف کردهاند؟
اسپانیا؛ مسیر ملکی کاملاً بسته شد
اسپانیا یکی از شناختهشدهترین برنامههای اقامت با خرید ملک را داشت. بر اساس برنامهای که از سال ۲۰۱۳ اجرا شد، یک تبعه غیراروپایی میتوانست با خرید حداقل ۵۰۰ هزار یورو ملک برای دریافت ویزا و اقامت سرمایهگذاری اقدام کند.اما این مسیر از ۳ آوریل ۲۰۲۵ برای درخواستهای جدید متوقف شد. مواد قانونی مربوط به ویزا و اقامت سرمایهگذاران در قانون کارآفرینان اسپانیا از این تاریخ بدون محتوا شد و دیگر مبنای درخواست تازه قرار نمیگیرد.
این به معنای ممنوعشدن خرید ملک برای اتباع خارجی نیست. خارجیها همچنان میتوانند در اسپانیا خانه بخرند، اجاره دهند یا از آن استفاده کنند؛ اما صرف مالکیت خانه، مجوز اقامت ایجاد نمیکند.
در نتیجه، فردی که امروز یک آپارتمان ۵۰۰ هزار یورویی یا حتی گرانتر در اسپانیا میخرد، برای اقامت باید از مسیرهای دیگری مانند ویزای کار، دیجیتال نومد، تحصیل، کارآفرینی یا اقامت افراد دارای درآمد مستقل اقدام کند.
پرتغال؛ برنامه ماند، خرید خانه حذف شد
پرتغال برخلاف اسپانیا کل برنامه ویزای طلایی را متوقف نکرد، اما مسیر ملکی آن را کنار گذاشت. از اکتبر ۲۰۲۳ خرید ملک و سرمایهگذاریهایی که مستقیما یا غیرمستقیم به بازار املاک مربوط میشوند، دیگر گزینه واجد شرایط برنامه اقامت سرمایهگذاری پرتغال نیستند.
بنابراین خرید خانه در لیسبون، پورتو یا مناطق ساحلی پرتغال، حتی اگر ارزش آن از حداقلهای قدیمی بیشتر باشد، بهخودیخود گلدن ویزا ایجاد نمیکند.برنامه اقامت سرمایهگذاری پرتغال همچنان از مسیرهایی مانند صندوقهای واجد شرایط غیرملکی، حمایت از فعالیتهای پژوهشی یا فرهنگی، سرمایهگذاری شرکتی و ایجاد یا حفظ اشتغال ادامه دارد.
در واقع این کشور جزو مواردی است که بین «حذف ویزای طلایی» و «حذف خرید ملک از ویزای طلایی» تفاوت قائل است. برنامه هنوز وجود دارد، اما سرمایهگذار باید پول خود را در گزینهای غیر از خرید مستقیم خانه قرار دهد.
ایتالیا؛ سرمایهگذاری پذیرفته میشود، خرید خانه نه
ایتالیا برنامه ویزای سرمایهگذار دارد، اما خرید ملک یکی از گزینههای آن نیست.متقاضی باید سرمایه خود را به گزینههایی مانند استارتآپ نوآور، شرکت ایتالیایی، اوراق دولتی یا طرحهای عمومی واجد شرایط اختصاص دهد.
در نتیجه، خرید یک آپارتمان در رم، میلان یا ویلایی در توسکانی، صرفنظر از ارزش آن، بهتنهایی اقامت سرمایهگذاری ایجاد نمیکند.ممکن است یک متقاضی همزمان در ایتالیا خانه بخرد و از طریق سرمایهگذاری شرکتی اقامت دریافت کند، اما از نظر حقوقی این دو اقدام مستقلاند.
مجارستان؛ صندوق املاک بهجای خانه شخصی
مجارستان برنامه مهمان سرمایهگذار دارد، اما مسیر رسمی آن خرید مستقیم یک خانه مشخص نیست.یکی از گزینههای فعال، خرید حداقل ۲۵۰ هزار یورو واحد یک صندوق املاک واجد شرایط است. در این حالت، متقاضی مالک واحدهای صندوق میشود، نه مالک مستقیم یک آپارتمان یا خانه مشخص.گزینه دیگر، کمک بلاعوض حداقل یک میلیون یورویی به یک نهاد آموزش عالی واجد شرایط است.
اقامت مهمان سرمایهگذار مجارستان میتواند برای دورهای بلندمدت صادر شود و در صورت حفظ شرایط، قابلیت تمدید داشته باشد.
امروز در کدام کشورها خرید مستقیم ملک هنوز به اقامت منجر میشود؟
یونان؛ مهمترین مسیر ملکی باقیمانده
یونان همچنان یکی از اصلیترین مسیرهای دریافت اقامت از طریق خرید مستقیم ملک در اتحادیه اروپا است؛ اما حداقل سرمایه موردنیاز به محل و نوع ملک بستگی دارد.در مناطق پرتقاضا، از جمله بخش گستردهای از آتیکا و آتن، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و برخی جزایر پرجمعیت، حداقل سرمایهگذاری به ۸۰۰ هزار یورو رسیده است.
در بسیاری از مناطق دیگر یونان، کف سرمایهگذاری ۴۰۰ هزار یورو است.در این دو سطح، معمولا خرید باید مربوط به یک ملک واحد باشد و ممکن است شروطی درباره حداقل مساحت ملک نیز اعمال شود.مسیر ۲۵۰ هزار یورویی همچنان وجود دارد، اما دیگر برای خرید هر آپارتمان معمولی قابل استفاده نیست. این رقم عمدتاً به املاکی اختصاص دارد که از کاربری تجاری یا صنعتی به مسکونی تبدیل میشوند یا بناهای ثبتشده و تاریخی که نیازمند مرمتاند.
اقامت سرمایهگذاری یونان معمولا پنجساله است و تا زمانی که سرمایهگذاری واجد شرایط حفظ شود، قابل تمدید خواهد بود.برای نگهداری این اقامت، شرط حضور سنگینی وجود ندارد؛ اما دریافت تابعیت موضوع جداگانهای است و به زندگی واقعی، حضور قانونی و رعایت شرایط تابعیت یونان نیاز دارد.
از نظر اشتغال نیز باید میان حق اقامت و حق استخدام تفکیک قائل شد. برنامه سرمایهگذاری یونان امکان مالکیت و برخی فعالیتهای اقتصادی را فراهم میکند، اما حق اشتغال مستقیم نزد یک کارفرما باید براساس نوع مجوز و مقررات جاری بررسی شود.
قبرس؛ اقامت دائم با سرمایهگذاری ۳۰۰ هزار یورویی
قبرس یکی دیگر از کشورهایی است که برنامه اقامت دائم سرمایهگذاران را حفظ کرده است.حداقل سرمایهگذاری معمولاً ۳۰۰ هزار یورو است و میتواند در قالب خرید ملک، سرمایهگذاری در شرکت یا خرید واحد صندوق واجد شرایط انجام شود.
با این حال، هر ملک ۳۰۰ هزار یورویی بهطور خودکار واجد شرایط نیست. در مسیر خرید مسکن، نوع ملک، نوساز یا دستدوم بودن، خرید از سازنده و ساختار معامله اهمیت دارد.متقاضی اصلی علاوه بر سرمایهگذاری باید درآمد سالانه تضمینشدهای را نیز اثبات کند. حداقل درآمد برای متقاضی اصلی معمولاً ۵۰ هزار یورو است و با اضافهشدن همسر و فرزندان افزایش مییابد.
اقامت قبرس از نوع دائم است، اما حفظ سرمایهگذاری و رعایت شرط حضور دورهای ضروری است.این اقامت به معنای تابعیت فوری نیست. همچنین مزایای سفر آن باید براساس وضعیت عضویت قبرس در شنگن در زمان اقدام بررسی شود.
مالت؛ اقامت دائم با یک بسته مالی چندبخشی
برنامه اقامت دائم مالت با فرمول ساده «خرید خانه و دریافت اقامت» تفاوت دارد.متقاضی باید علاوه بر تهیه ملک، هزینههای اداری، سهم دولتی، کمک مالی و مدارک مربوط به سطح دارایی و منشأ سرمایه را ارائه کند.
طبق ساختار برنامه، متقاضی میتواند ملکی با ارزش حداقل ۳۷۵ هزار یورو خریداری کند یا ملکی را با اجاره سالانه حداقل ۱۴ هزار یورو در اختیار بگیرد.اما خرید ملک تنها یکی از اجزای برنامه است. هزینه اداری غیرقابلاسترداد، پرداختهای دولتی، هزینه افراد تحت تکفل و اثبات دارایی مالی نیز به پرونده اضافه میشود.
بنابراین، هزینه واقعی ورود به برنامه مالت بهمراتب بیشتر از قیمت اعلامشده ملک است.برنامه اقامت دائم مالت نباید با برنامه تابعیت سرمایهگذاری این کشور اشتباه گرفته شود. اقامت دائم به دارنده آن گذرنامه مالتی نمیدهد و مسیر تابعیت تابع قواعد جداگانه است.
آیا خرید ملک همیشه سرمایهگذاری مناسبی است؟
ملکی که اقامت ایجاد میکند، الزاماً بهترین گزینه سرمایهگذاری نیست.برخی املاک واجد شرایط ممکن است در مناطق خاص، پروژههای تغییر کاربری، ساختمانهای تاریخی یا طرحهای محدود قرار داشته باشند. این ویژگیها میتوانند بر نقدشوندگی، هزینه مرمت، امکان اجاره و قیمت فروش آینده اثر بگذارند.
در صندوقهای سرمایهگذاری نیز باید کارمزد مدیریت، مدت قفلشدن سرمایه، ریسک داراییهای صندوق و شرایط بازخرید بررسی شود.سرمایهگذار باید از ابتدا بداند در چه زمانی اجازه فروش یا خروج از سرمایهگذاری را دارد و خروج چه اثری بر اقامت او خواهد گذاشت.بنابراین، تصمیمگیری صرفا براساس حداقل مبلغ اعلامشده میتواند گمراهکننده باشد. کیفیت دارایی، هزینه نگهداری، امکان خروج و تناسب برنامه با هدف خانواده اهمیت بیشتری دارد.
