بررسی چهار دعوای مهم در حوزه ملک و املاک

اما با توجه به تعداد و اهمیت این دسته از دعاوی می توان چهار مورد از دعاوی مهم ملکی را شامل دعوای افراز ملک، ابطال سند رسمی، تخلیه ملک و شکایت از سازنده ملک یا ساختمان دانست.

در ادامه این مطلب به بررسی دقیق و قانونی این چهار دعوای ملکی خواهیم پرداخت اما در همین ابتدا لازم است بدانید حضور وکیل دعاوی ملکی در این دعاوی مهمترین کلید موفقیت برای طرفین آن می باشد که می توانند از دانش و تجربه او برای اثبات ادعای خود در دادگاه استفاده نمایند.

دعوای افراز ملک

یکی از دعاوی پر تکرار در دستگاه قضایی دعوای افراز ملک می باشد. افراز به معنای جدا سازی و مشخص نمودن سهم هر یک از شرکای یک ملک مشاعی توسط دادگاه می باشد.

هر یک از شرکای ملک مشاعی می تواند با اقامه دعوای افراز ملک از دادگاه بخواهد به صورت دقیق سهم وی را از ملک مشخص کند و پس از آن وی می تواند به صورت جداگانه برای سهم مشخص شده سند مالکیت دریافت نماید.

دعوای افراز ملک با توجه به شرایط و به تشخیص وکیل دادگستری ممکن است از طریق دادگاه یا اداره ثبت پیگیری شود که در هر صورت باید ملک موضوع دعوا قابلیت افراز داشته باشد. شرایط افراز ملک به شرح زیر است:

. مشاع بودن مالکیت ملک موضوع دعوای افراز ملک

. نبود سند معارض با سند مالکیت

. عدم وجود موانع قانونی برای افراز ملک مشاعی

موانع قانونی افراز ملک

قانون گذار در صورت وجود برخی از شرایط املاک مشاعی را غیر قابل افراز دانسته است و به جهت اینکه این موارد بر خلاف اصل قابل افراز بودن املاک مشاعی هست به صورت دقیق و موردی در قانون بیان شده است که عبارت است از:

. اگر ملک مشاعی با افراز از مالیت خارج شده و ارزش خود را به قدر فاحشی از دست بدهد قابلیت افراز نخواهد داشت.

. اگر افراز ملک سبب ضرر یک یا چند شریک باشد، افراز تنها به درخواست این دسته از شرکا یا با رضایت ایشان قابل انجام است.

. اگر شرکای ملک مشاعی برای عدم امکان افراز آن از پیش توافق کرده باشند

. قوانین خاص که مانع افراز برخی از املاک شده باشند مانند عدم امکان افراز اراضی کشاورزی

ابطال سند رسمی ملک

می توان برای نام بردن از سخت ترین دعاوی حوزه املاک به ابطال سند رسمی اشاره کرد. همان طور که می دانید اسنادی که نزد مراجع رسمی تنظیم می شود از اعتبار بسیار بالایی برخوردار هستند و برای ابطال آن ها نیاز است که مدارک و مستندات قوی ارائه کرده و از استدلال های حقوقی بهره برد.

دعوای ابطال سند رسمی ملک بر خلاف بسیاری از دعاوی ملکی دیگر نیازی به اجرای حکم نداشته و با حکم بطلان سند رسمی می توانید برای ثبت آن به نام خود یا بستگان خود اقدام نمایید و از این جهت خیالی آسوده خواهید داشت.

اما دریافت حکم ابطال سند رسمی بسیار دشوار و پیچیده بوده و استفاده از وکلای ملکی متخصص برای این کار از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

اهمیت استدلال در دعوای ابطال سند رسمی

دعوای ابطال سند رسمی اگر به صورت یک دادخواست و ارائه دلایل مختلف ارائه شود احتمال موفقیت در آن بسیار اندک بوده توان انجام این اقدام مهم را نخواهد داشت.

آن چیزی که سبب متمایز شدن دادخواست های مختلف در این زمینه می باشد استدلال های مختلفی هست که از سوی خواهان یا وکیل ملکی وی در برگه دادخواست یا لوایح تقدیمی ذکر می شود.

استدلال صحیح و مستند به قوانین و مقررات مهم ترین اقدام برای ابطال سند رسمی می باشد که می توانید برای این کار از وکلای ملکی مشورت گرفته یا به ایشان برای انجام این کار وکالت دهید. برخی از استدلال های انجام شده در دعوای ابطال سند رسمی عبارتند از:

. بطلان معامله ای که مبنای صدور سند رسمی شده است

. استدلال برای بطلان مزایده ای که مبنای انتقال سند رسمی به نام خریدار شده است

. باطل بودن وصیت نامه ای که مبنای انتقال سند به نام خوانده شده است

. اتمام مدت وکالت شخص که اقدام به انتقال سند رسمی به نام خریدار کرده است

تخلیه ملک

دعوای تخلیه ملک از پر تکرار ترین دعاوی ملکی دستگاه قضایی می باشد که ممکن است نسبت به املاک مسکونی، تجاری یا اداری صورت بگیرد. اقامه دعوای تخلیه ملک معمولا از سوی مالک اصلی ملک به طرفیت شخصی که در ملک مزبور مستاجر بوده یا بدون داشتن اجازه یا دلیل قانونی موجه اقدام به استفاده از ملک کرده است اقامه می شود.

ضمن دعوای تخلیه ملک معمولا دعوای دیگری به اسم پرداخت اجرت المثل مدت تصرف نیز مطرح می شود تا شخصی که به صورت غیر قانونی اقدام به استفاده از ملک کرده است بهای آن را به عنوان خسارت مدت تصرف به مالک بپردازد.

برای موفقیت در این دسته از دعاوی لازم است که ابتدا مالکیت ملک یا مالکیت منافع خود را با ارائه مدارک محکمه پسند اثبات کرده و سپس غیر قانونی استفاده متصرف ملک را به دادگاه اعلام نمایید.

دعوای دستور تخلیه فوری

یکی از روش های ممکن برای تخلیه ملک گرفتن دستور تخلیه از دادگاه می باشد که سریع ترین راه برای تخلیه ملک است. برای گرفتن دستور تخلیه کاربری ملک یعنی مسکونی، تجاری یا اداری بودن آن مهم نیست.

قانون گذار برای صدور دستور تخلیه از سوی مقام قضایی شرایط خاصی را در نظر گرفته است که همه این شرایط لازم است وجود داشته باشد که به شرح زیر است:

. مبنای تصرف قرارداد اجاره باشد

. قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شده باشد

. مدت اجاره پایان یافته باشد

. دو شاهد که دارای صلاحیت های لازم هستند قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند

شکایت از سازنده ملک

امروزه با گسترش شهر نشینی و بالا رفتن جمعیت شاهد تعداد زیادی از پروژه های ساختمان سازی در شهر های بزرگ مانند تهران هستیم که بسیاری از افراد با انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به ساختمان سازی می کنند.

در این قرارداد تعهدات مالک را می توان اعطای ملک برای ساخت دانست و تعهدات سازنده را ساخت آپارتمان مطابق نقشه تعیین شده، ساخت بر اساس توافقات طرفین و تحویل آن در زمان مقرر می باشد. اما با همه این توافقات، گاهی ممکن است که سازنده به تعهدات خود عمل نکرده و در این زمینه مرتکب تخلفات قانونی نسبت به ساخت آپارتمان یا پایمال کردن تعهدات قراردادی خود نماید.

در این صورت مالک می تواند بر اساس قانون و یا بر مبنای قرارداد اقدام به شکایت از سازنده ملک در مشارکت در ساخت کرده تا از این طریق بتواند از حقوق و منافع خود دفاع نماید. تخلفاتی که در بسیاری از پروژه های ساختمانی انجام می گیرد این دسته از دعاوی ملکی را به عنوان یکی از پر تکرار ترین دعاوی تعیین کرده است.

شکایت از سازنده ملک برای تاخیر در تحویل

پر تعداد ترین مسائل مربوط به شکایت های انجام شده است سازنده های ساختمان مربوط به تاخیر در تحویل ملک می باشد که بسیاری از آن ها بر خلاف تعهداتی که در قرارداد مشارکت در ساخت داشته اند، معمولا کمی دیر تر از موعد مقرر حاضر و آماده تحویل می کنند.

اگر تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت خود را به وکلای ملکی سپرده باشید حتما در آن قرارداد تنظیم شده بخشی به عنوان وجه التزام در نظر گرفته شده است که یا به صورت روزانه یا به صورت کلی جریمه ای برای سازنده در صورت تاخیر در تحویل ملک در نظر گرفته شده است.

در صورتی که این مسئله در قرارداد پیش بینی نشده باشد، مالک می تواند با طرح شکایت در دادگاه، خسارت هایی که در نتیجه تاخیر در تحویل ملک به او وارد شده است را از سازنده مطالبه نماید که در این راه وکیل ملکی می تواند راهگشای خوبی برای رسیدن به نتیجه مطلوب باشد.

منبع مقاله

وب سایت موسسه حقوقی اترس

با بررسی چهار مورد از دعاوی حوزه ملک و املاک به نکته مشترکی که میان آن ها رسیدیم این است که دعاوی ملکی به جهت اینکه از اهمیت ویژه ای برای طرفین آن برخوردار است، حضور وکیل ملکی در آن می تواند سبب شود تا از قوانین و مقررات به خوبی برای دفاع از حقوق خود استفاده نمایید.