بررسی روند بلندمدت بازار مسکن در تهران نشان میدهد که از دهه ۱۳۸۰ به بعد، میانگین قیمت دلاری هر متر مربع آپارتمان عمدتاً در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار نوسان داشته است. این محدوده در عمل میتواند بهعنوان یک سطح تعادلی تاریخی در تحلیل ارزشگذاری بازار مسکن مورد توجه قرار گیرد؛ به این معنا که قیمتها در بلندمدت تمایل داشتهاند حول این سطح بازگشت داشته باشند.از منظر تحلیلی، این شاخص میتواند یک معیار مقایسهای برای ارزیابی شرایط بازار باشد. بهگونهای که قرار گرفتن قیمت دلاری مسکن در سطوح پایینتر از این محدوده، معمولاً نشاندهنده افزایش نسبی قدرت خرید دلاری و در نتیجه ارزندهتر شدن ورود به بازار مسکن نسبت به سایر داراییهای دلاری مانند ارز یا طلا تلقی میشود. در مقابل، زمانی که قیمتها به سطوح بالاتر از این بازه تاریخی حرکت میکنند، میتوان این وضعیت را نشانهای از کاهش جذابیت نسبی بازار برای سرمایهگذاری و افزایش ریسک اصلاح قیمتی در نظر گرفت.
بر این اساس، در ادامه روند قیمت دلاری مسکن از سال ۱۳۹۶ به بعد مورد بررسی قرار میگیرد تا مشخص شود این شاخص در دورههای مختلف چه انحرافی از میانگین بلندمدت داشته و این انحراف چه پیامی برای رفتار سرمایهگذاران در بازار مسکن به همراه داشته است.
در سال ۱۳۹۶، قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۱۱۷۷ دلار و نزدیک به میانگین بلندمدت ۱۲۰۰ دلار بوده است. با این حال، در سال ۱۳۹۷ بهدلیل خروج آمریکا از برجام و جهش نرخ ارز، قیمت دلاری مسکن بهطور ناگهانی تا حدود ۸۳۳ دلار کاهش یافت.از سال ۱۳۹۸، این شاخص مجدداً به محدوده میانگین تاریخی نزدیک شد و در سال ۱۴۰۲ به اوج خود رسید. یکی از عوامل این افزایش، انتقال بخشی از سرمایهها از بازار سهام به بازار مسکن پس از جهش بورس در سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ بود؛ بهطوری که در دوره ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ قیمت دلاری مسکن تا حدود ۱۶۰۰ دلار افزایش یافت.
با این حال، از سال ۱۴۰۲ به بعد روند معکوس شد و با وجود رشد اسمی قیمتها، قیمت دلاری مسکن کاهش یافت؛ بهگونهای که تا سال ۱۴۰۴ حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد افت کرده و به محدوده حدود ۸۵۰ دلار رسید. در سال جاری نیز این روند نزولی تشدید شده که بخشی از آن به افزایش نااطمینانیهای سیاسی و وقوع تنشهای نظامی نسبت داده میشود؛ عواملی که بهعنوان یک شوک منفی، کاهش قیمت دلاری مسکن را تسریع کردهاند.
در کنار این تحولات قیمتی، دادههای بخش واقعی اقتصاد نیز حاکی از تضعیف بازار است؛ بهطوری که در سالهای اخیر هم سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختوساز و هم تعداد پروانههای ساختمانی صادره کاهش یافته است. این امر نشاندهنده افت جذابیت سرمایهگذاری و قرار گرفتن بازار در وضعیت رکودی است.
آیا بازار به کف قیمت دلاری نزدیک شده؟
بر اساس دیدگاه برخی تحلیلگران و اقتصاددانان، بازار مسکن در شهرهای مرکزی مانند تهران و اصفهان به محدودهای نزدیک به کفهای نسبی تاریخی رسیده است، هرچند در شهرهای پیرامونی و پروژهمحور هنوز تعدیل قیمتی بهطور کامل انجام نشده و احتمال اصلاح محدود ۵ تا ۱۰ درصدی همچنان مطرح است. با این حال، در صورت تشدید و تداوم تنشهای نظامی، امکان فشار نزولی بیشتر بر قیمت دلاری مسکن و ثبت سطوح پایینتر نیز وجود دارد.
بهویژه در دیدگاه مطرحشده توسط حسین عبده تبریزی اقتصاددان برجسته، در مقایسههای بینالمللی، تجربه کشورهایی مانند ترکیه نشان میدهد که در دورههای افت ارزش پول ملی، بازار مسکن ممکن است برای مدتی در یک سطح دلاری مقاوم شود و معاملات قفل گردد. با این حال، تجربه تاریخی نشان میدهد که این وضعیت لزوماً به معنای تثبیت نهایی قیمت نیست و امکان تعدیلهای بعدی نیز وجود دارد.در مجموع، در شهرهای مرکزی میتوان از نزدیک شدن به کف نسبی سخن گفت، اما در شهرهای پیرامونی هنوز این تعدیل کامل نشده است. بنابراین، چشمانداز بازار همچنان با عدم قطعیت همراه بوده و احتمال نوسانات محدود در قیمت دلاری در سالهای پیشرو وجود دارد. با این وجود، در صورت تشدید و تداوم درگیریهای نظامی، احتمال فشار نزولی بیشتر بر قیمت دلاری مسکن وجود دارد و ممکن است بازار به سطوحی پایینتر از وضعیت کنونی نیز تعدیل شود.