شوک غرب آسیا و ریزش تاریخی: چه بر سر سهام املاک دبی آمد؟

بازار املاک دبی در سال‌های منتهی به 2026 یکی از پویاترین و سریع‌ترین دوره‌های رشد خود را تجربه کرد. شاخص سهام شرکت‌های املاک در بورس مالی دبی (DFMREI) از سال 2023 روندی صعودی و پایدار را طی کرد. این روند صعودی در کنار افزایش حجم معاملات واقعی ملک، نشان‌دهنده شکل‌گیری یک چرخه رونق قدرتمند در بازار املاک دبی بود.

به گزارش بر اساس گزارش اداره اراضی دبی، ارزش کل معاملات ملکی در سال 2025 به حدود 917 میلیارد درهم (معادل حدود 250 میلیارد دلار) رسید که بالاترین سطح ثبت‌شده در تاریخ بازار املاک این شهر محسوب می‌شود.

همچنین تعداد معاملات ملکی در این دوره از 270 هزار معامله عبور کرد که نشان‌دهنده افزایش مشارکت سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی در بازار املاک دبی بود. از سوی دیگر، قیمت مسکن در این شهر طی سال‌های 2021 تا 2025 حدود 60 تا 75 درصد افزایش یافت و بازده اجاره املاک مسکونی لوکس نیز در محدوده 6 تا 9 درصد سالانه قرار داشت که از بالاترین نرخ‌های بازده در میان بازارهای بزرگ جهانی محسوب می‌شود. در چنین شرایطی، شاخص سهام املاک دبی در تاریخ 27 فوریه 2026 به سطح اوج خود در حدود 16,910 واحد رسید.

بازار قبل، حین و بعد از سقوط

در تاریخ 28  فوریه 2026، همزمان با آغاز درگیری‌های نظامی گسترده در منطقه، فضای سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی خاورمیانه وارد مرحله‌ای از نااطمینانی شدید شد. از آنجا که این تاریخ مصادف با تعطیلات بازار بود، واکنش واقعی بازار در اولین روز معاملاتی بعدی نمایان شد. به دلیل تشدید تنش‌های ژئوپلیتیکی در منطقه، بازارهای سهام امارات از جمله بازار مالی دبی و ابوظبی برای دو روز (۲ و ۳ مارس) به طور اضطراری تعطیل شدند این اقدام برای جلوگیری از سقوط و ریزش سنگین سهام انجام شد،  با این حال پس از بازگشایی، بورس دبی با سقوطی شدید مواجه شد.

در بازه زمانی ۲ ژانویه ۲۰۲۶ تا ۲۷ فوریه ۲۰۲۶، شاخص بازار املاک و مستغلات دبی روندی صعودی را تجربه کرد و در مجموع حدود ۱۵ درصد افزایش یافت. این دوره عمدتاً تحت تأثیر انتظارات مثبت از رشد بازار املاک، ورود سرمایه‌گذاران خارجی و تداوم رونق بخش مسکن در امارات شکل گرفته بود.با این حال، در ۲۸ فوریه ۲۰۲۶ و هم‌زمان با آغاز درگیری‌های نظامی گسترده در منطقه، شوک ژئوپلیتیک ناگهانی فضای بازارهای مالی را به شدت تحت تأثیر قرار داد. نخستین بازتاب واقعی این شوک در اولین روز معاملاتی پس از وقفه نمایان گردید.

در همین راستا، بازارهای سهام امارات از جمله بازار مالی دبی و ابوظبی در اولین روز بازگشایی در ۴ مارس یعنی با دو روز وقفه، با یک ریزش سنگین مواجه شد و در فاصله ۴ تا ۶ مارس، بخش عمده‌ای از رشد ماه‌های قبل را از دست داد و عملاً به سطح پیش از آغاز روند صعودی بازگشت. از این نقطه به بعد، بازار وارد فاز جدیدی از رفتار نزولی شد که نشان‌دهنده تغییر انتظارات سرمایه‌گذاران، افزایش ریسک ژئوپلیتیک و کاهش اعتماد به ثبات منطقه‌ای بود.

در بازه زمانی از ۶ مارس تا پایان جنگ، روند نزولی بازار ادامه یافت و در برخی مقاطع شدت بیشتری پیدا کرد، هرچند در دوره‌هایی نیز اصلاحات صعودی موقتی مشاهده شد. با این حال، در مجموع طی دوره ۴۰ روزه جنگ و در ۲۳ روز معاملاتی شاخص از سطح ۱۶,۱۴۰ واحد به ۱۱,۵۰۰ واحد کاهش یافت که معادل افتی در حدود ۳۰ درصد است. این سطح، پایین‌ترین مقدار ثبت‌شده از آوریل ۲۰۲۵ محسوب می‌شود و این کاهش به‌عنوان بزرگ‌ترین افت کوتاه‌مدت این شاخص از زمان تأسیس آن ارزیابی شده است.

در پی اعلام آتش‌بس در ۷ آوریل، بازار در همان روز با جهشی حدود ۱۱ درصدی مواجه شد و پس از آن، در طول دوره دو هفته‌ای آتش‌بس تا ۱۷ آوریل، با تعدیل‌های تدریجی توانست بخشی از افت‌های پیشین را جبران کند. در این مرحله، بازار وارد فاز تثبیت و بازیابی نسبی شد؛ به‌گونه‌ای که روند نزولی متوقف گردید و نوسانات قیمتی در یک محدوده نسبتاً پایدار ادامه یافت. با انتشار اخبار مرتبط با مذاکرات صلح و کاهش تنش‌های منطقه‌ای، روند بهبود بازار تقویت شد. در تاریخ ۱۷ آوریل ۲۰۲۶، شاخص کل بورس دبی رشد هفتگی حدود ۴.۸ درصدی را ثبت کرد که بالاترین رشد هفتگی در بیش از ۹ ماه اخیر محسوب می‌شود. در همین دوره، سهام شرکت توسعه‌دهنده اعمار، سازنده برج خلیفه حدود ۱.۱ درصد و بانکنشنال دوبی امارات نیز حدود ۲ درصد افزایش یافت. این تحولات نشان می‌دهد که بهبود انتظارات سیاسی می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در بازگشت اعتماد و بازیابی بازارهای مالی ایفا کند، هرچند که بازار دوبی در مقایسه با دیگر رقبای خود درآمریکا نتوانسته است شرایط اقتصادی خود را بازیابی کند.

دو روایت متفاوت از یک بازار

بر اساس گزارش منتشرشده در Arabian Business، داده‌های معاملاتی نشان می‌دهد که تصویر واقعی بازار پیچیده‌تر از افت شاخص‌هاست. در حالی که بازار سهام املاک با فشار فروش شدید مواجه بوده، معاملات واقعی ملک همچنان از سطحی قابل توجه برخوردار بوده‌اند. در بازه یک‌هفته‌ای ۲ تا ۹ مارس، حدود ۳٬۵۷۰ معامله به ارزش ۱۱.۹۳ میلیارد درهم در بازار ثبت شده است؛ موضوعی که مقاومت نسبی تقاضای واقعی در برابر شوک‌های ژئوپلیتیک را نشان می‌دهد.

تحلیل داده‌ها نشان می‌دهد باید میان دو شاخص مهم تمایز قائل شد. نخست، شاخص سهام املاک (DFMREI) که قیمت سهام شرکت‌های بزرگ توسعه‌دهنده مانند اعمار و داماک را دنبال می‌کند و به‌طور مستقیم تحت تأثیر انتظارات و رفتار هیجانی سرمایه‌گذاران قرار دارد. این شاخص از آغاز بحران حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است.

در مقابل، معاملات واقعی ملک شامل خرید و فروش واحدهای مسکونی، ویلا و زمین است که توسط اداره اراضی دبی ثبت می‌شود. برخلاف افت شدید در بازار سهام، این بخش افتی محدودتر را تجربه کرده و حتی در برخی موارد نشانه‌هایی از ثبات نسبی نشان داده است.

چرا بازار سهام سقوط کرد اما معاملات ادامه یافت؟

کارشناسان معتقدند واکنش بازار سهام معمولاً سریع‌تر و مبتنی بر انتظارات آینده  است، در حالی که معاملات واقعی ماهیتی کندتر و مبتنی بر فرآیندهای حقوقی و  مالی دارند. در شرایط افزایش تنش‌های منطقه‌ای، سرمایه‌گذاران  به سرعت اقدام به  کاهش ریسک و فروش دارایی‌ها کرده‌اند.در همین حال، بخشی از معاملات ثبت‌شده  احتمالاً مربوط به قراردادهایی است که پیش از آغاز بحران نهایی شده بودند. با  وجود این، رفتار خریداران نیز تغییر کرده و نشانه‌هایی از افزایش بازدید از املاک و  تمایل به خرید در بازار ثانویه مشاهده شده است.

در مجموع، هرچند شاخص‌های بورسی املاک دبی کاهش قابل توجهی را نشان می‌دهند، اما پایداری نسبی معاملات واقعی، تداوم تقاضا در بازار اجاره و رفتار فعال برخی خریداران نشان می‌دهد که زیرساخت‌های بنیادی بازار همچنان پابرجا هستند. با این حال، مسیر آینده بازار بیش از هر چیز به تحولات امنیتی و ژئوپلیتیکی منطقه وابسته خواهد بود.