نتایج بررسی اکوایران بر اساس تعییر قیمت پایانی واحدهای سرمایه گذاری صندوقهای املاک در بازه پایان تیر ۱۴۰۴ تا پایان تیر ۱۴۰۵ نشان میدهد صندوق امین شهر با رشد ۳۶ درصدی بهترین عملکرد را داشته است. پس از آن، کلید با ۳۲ درصد، دانیک با ۲۴ درصد و کاشانه با ۱۸ درصد قرار دارند. در مقابل، مالک آتیه تنها حدود یک درصد رشد کرده و ارزش مسکن نیز با افت ۳.۳ درصدی، ضعیفترین عملکرد را در میان صندوقهای مورد بررسی ثبت کرده است.
اما از آنجا که فلسفه شکلگیری این صندوقها، فراهم کردن امکان مشارکت سرمایهگذاران در رشد بازار مسکن است، مقایسه عملکرد آنها با تحولات این بازار اجتنابناپذیر به نظر میرسد.شاخص قیمت پیشنهادی مسکن «دنیای اقتصاد» نشان میدهد متوسط قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در تهران از ۱۰۰.۲ میلیون تومان در پایان تیر ۱۴۰۴ به حدود ۲۰۶ میلیون تومان در پایان تیر ۱۴۰۵ رسیده است؛ یعنی رشدی در حدود ۱۰۶ درصد طی یک سال.
همین مقایسه، شکاف معناداری را آشکار میکند. در حالی که قیمت پیشنهادی مسکن در این دوره بیش از دو برابر شده، بیشترین رشد ثبتشده در میان صندوقهای املاک تنها ۳۶ درصد بوده و برخی صندوقها نیز بازدهی نزدیک به صفر یا حتی منفی را تجربه کردهاند.
حالا این پرسش مطرح میشه که چرا ابزارهایی که با هدف سرمایهگذاری غیرمستقیم در بازار مسکن طراحی شدهاند، نتوانستهاند همپای این بازار حرکت کنند.
چرا بازده صندوقها با رشد مسکن هممسیر نشد؟
برای واکاوی علت این فاصله، اکوایران با هاشم آردم، فعال و کارشناس بازار سرمایه گفتوگو کرده است. آردم در توضیح این شکاف میگوید پیش از هر مقایسهای باید میان رشد قیمت واحد صندوق و بازده واقعی سرمایهگذار تفاوت قائل شد. به گفته او، صرف مقایسه قیمت پایانی واحدهای صندوق با رشد قیمت مسکن، تصویر کاملی از عملکرد این ابزار ارائه نمیدهد؛ چراکه بخشی از درآمد حاصل از اجاره املاک به دارندگان واحدها پرداخت میشود و در قیمت معاملاتی باقی نمیماند.
از نگاه این فعال بازار سرمایه، برای ارزیابی دقیقتر باید در کنار درآمدهای توزیعشده، تغییرات خالص ارزش داراییها نیز بررسی شود. با این حال، برآورد NAV برخی از صندوقهای مورد بررسی نیز از رشدی در محدوده ۵۰ تا ۷۰ درصد حکایت دارد؛ رقمی که همچنان از رشد ۱۰۶ درصدی شاخص قیمت پیشنهادی مسکن تهران عقبتر است. بنابراین تغییر معیار سنجش، اگرچه بخشی از فاصله را توضیح میدهد، آن را بهطور کامل از میان نمیبرد.
آردم بخشی از این عقبماندگی را به ترکیب داراییهای صندوقها مرتبط میداند. این صندوقها تمام منابع خود را در ملک نگهداری نمیکنند و ممکن است بخشی از سبدشان را به سپرده، اوراق با درآمد ثابت یا دیگر ابزارهای مالی اختصاص دهند. در نتیجه، NAV صندوق الزاماً با همان سرعت قیمت ملک رشد نمیکند.
او همچنین بر محدود بودن سبد ملکی صندوقها تأکید دارد. بسیاری از صندوقهای فعال تنها مالک یک یا چند ملک در نقاط و کاربریهای مشخص هستند؛ بنابراین نمیتوان انتظار داشت عملکرد آنها نماینده متوسط بازار مسکن تهران باشد. ممکن است قیمت مسکن در سطح شهر افزایش شدیدی داشته باشد، اما دارایی مشخص یک صندوق به دلیل موقعیت، کاربری یا ویژگیهای خود رشد کمتری را تجربه کند.
به گفته آردم، نقدشوندگی پایین ملک نیز سبب میشود قیمت معاملاتی واحدهای صندوق از NAV فاصله بگیرد. سرمایهگذار هنگام خرید واحد صندوق، این واقعیت را در نظر میگیرد که دارایی اصلی صندوق بهسرعت قابل فروش نیست. محدود بودن خریداران، ضعف بازارگردانی و بیاعتمادی به نحوه ارزشگذاری نیز میتواند این تخفیف را تشدید کند و باعث شود واحدها پایینتر از ارزش خالص داراییها معامله شوند.
عامل دیگری که این کارشناس بر آن تأکید میکند، تأخیر در بهروزرسانی ارزش املاک است. از آنجا که تجدید ارزیابی داراییهای ملکی بهصورت روزانه انجام نمیشود، جهشهای بازار با وقفه در NAV منعکس میشوند. به این ترتیب ممکن است قیمت روز ملک افزایش یافته باشد، اما صورتهای مالی و NAV صندوق هنوز ارزش قبلی را نشان دهند.نکته قابل توجه دیگر ضعف در افشای اطلاعات را نیز یکی از موانع اعتماد سرمایهگذاران میداند. به اعتقاد او، بازار باید تصویر روشنتری از موقعیت، کاربری و مشخصات املاک، وضعیت و سررسید قراردادهای اجاره، میزان درآمد اجارهای، هزینههای نگهداری و مبنای ارزشگذاری آنها در اختیار داشته باشد. هرچه اطلاعات داراییها ناقصتر باشد، ارزیابی ارزش واقعی صندوق دشوارتر و احتمال معامله با تخفیف بیشتر خواهد شد.
